《合同法》規定,“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”,這就是“買賣不擊破租賃”的原則。我認為關鍵問題是房屋租賃合同與第三人所有權之間的對抗效力問題。根據《房地產管理法》規定,“房地產租賃合同應當向房產登記管理部門備案”。備案并非合同生效的要件,但不備案不具對抗第三人的效力。若合同沒有備案,買受人可以主張其外墻的使用權,即“買賣擊破租賃”。此時,承租人的維權依據是基于《合同法》中“故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任”,要求出租人承擔締約過失責任。若合同已經備案,則應當適用《合同法》“買賣不擊破租賃”的規則,承租人可以取得廣告位的租賃權,買受人權利的維護取決于訂立合同時是否明知外墻廣告位已出租或出租人是否履行了告知義務。如果買受人明知該外墻廣告位已出租或出租人已履行了告知義務,則出租人不承擔違約責任。但買受人可主張出租人的行為構成不當得利,要求出租人返還房屋所有權轉移后的租賃收入。如果買受人不知該外墻廣告位已出租且出租人未履行告知義務,買受人可以要求出租人承擔締約過失責任。

　　四、問題四:房屋租賃中的戶外廣告問題

　　1、承租人是否可以改善和增設廣告位。

　　合同法規定,“承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。因此,承租人是不可以擅自改善和增設廣告位的。

　　但筆者認為這一規定是存在一定問題的。首先,理論上對租賃權的性質是有一定爭議的。主要分為債權說、物權說和租賃權物權化說【5】。我國多數學者認為, 不動產租賃權屬于債權的范疇,應通過合同法加以規范。但為保護承租人的利益,應賦予不動產租賃權以一定的物權效力,即實行租賃權物權化。租賃權物權化使承租人有了租賃權處分的可能性,只要能保證出租人的租金收益,承租人是誰已不再那么重要。其次,對物的充分利用應當事先取得出租人的同意,但根據誠實信用原則,出租人有為承租人提供協助的義務。因此,當承租人的改善和增設行為是經營和生活所必需的,即使雙方沒有約定,出租人也應提供必要的便利。最后,根據物權法的效益原則,應當充分發揮物的利用價值。因此,依據《合同法》規定,承租人不能擅自改善和增設廣告位。但依據誠實信用原則和物權法的效益原則,即使雙方未對出租物的必要利用進行約定,承租人也應當可以進行該類利用行為。這一矛盾的解決有賴于立法的進一步完善。

　　2、承租人是否可以改變原廣告位的用途

　　《合同法》禁止承租人擅自轉租的規定,主要是為了保護出租人的權益。但是根據物權法的效益原則,應當充分保證對物的利用,以盡可能地提高物的使用效率【6】,也就是說只要不損害出租人的權益,承租人的轉租行為就應當受到保護。臺灣學者謝哲勝在《財產法專題研究》一書中認為“近代不動產所有權之趨勢應為利用權優于所有權,因為對不動產加以利用生產物品者,比單純擁有不動產所有權者而不加以利用者對社會貢獻較大。……法律必須鼓勵人們去利用不動產加以生產,因為利用權人才是真正利用不動產以生產產品或服務之人,而所有權人并非直接利用不動產之人。因此,利用權之保障應優于所有權而受保障”。所以說,《合同法》禁止承租人擅自轉租的規定某種程度上是有違《物權法》的效益原則的。

　　3、建筑物區分所有權人將房屋出租后的共用部分廣告位的權屬問題。

　　建筑物區分所有權分為專有權、共用部分持分權和成員權。【7】這些權利應當有區分所有權人享有,問題是當區分所有權人將專有部分出租后,承租人是否對公用部分享有權利。這個問題法律上并無明確的規定,我認為要解決這個問題應當取決于共用部分使用權的狀況。

　　首先,如果共用部分可以單獨對外出租的,承租人一般不對共用部分享有權利。沒有約定的情況下,租金一般應當由建筑物的用益物權人或所有權人取得。只要不妨害承租人取得的專有部分的租賃權的行使。

　　其次,如果共用部分是屬于與專有部分密切聯系的共用部分,按照誠實信用原則,出租人有協助承租人的義務,承租人可以在其必須利用的范圍內要求出租人提供必要的便利。因此,在這種情況下,該共用部分的廣告位使用權應當歸房屋論文聯盟http://www.LWlM.cOm承租人所有,只要承租人取得專有部分的租賃權,房屋所有人就不可以再處分該廣告位。

　　五、結語

　　由于我國對戶外空間廣告的法律規定不夠完善,有些問題僅限于理論上的探討,與實際運用的法律有一定差距。因此,在一段時間內,戶外廣告的權屬爭議仍將繼續,希望此文能對這些爭議的解決提供一些幫助。 轉貼于論文